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目前正在举公司之力解决甲醛超标问题

时间:2018-09-22 16:07

来源:未知作者:admin点击:

  租住市场在2018年迎来火爆增长,激进的自如,于甲醛事件出现后开始降速,成为行业标志性事件。回顾这场“狂飙”,我们可以清晰看到宏观政策带来的市场动力,但更深层的,则是众多房企的涌入和金融杠杆的应用,而后者恰恰应该引起我们的警惕。
 
  北京市朝阳区链家总部大厦四层,是北京自如资产管理有限公司的总部办公地点所在。自从进入9月以来,这里几乎每天都能迎来一批“特殊的访客”——各种环保公司的人士,他们携带着形形色色的室内空气尤其是甲醛的治理和解决方案。这些环保公司人士十分清楚,这家被视为独角兽的主营住房租赁的企业,如今正陷入甲醛风波难以自拔。
 
  面对这些环保公司和他们的治理方案,自如相关负责人告诉《中国经营报》记者,这些方案的成效如何,还需要实验测定。这位负责人还告诉记者,在此轮甲醛风波之前,自如对新房空气检测主要是检测供应商的材质和资质是否符合标准。
 
  甲醛门事件发酵十余天后,9月11日,自如发布《关于空气检测及治理工作情况的说明》,计划在材料和工艺没有突破前,先施行以下方案:2018年9月24日起,所有自如首次出租房源必须同时满足配置验收完成后空置30天以上、经权威机构空气质量检测合格两个条件后方可上架出租。
 
  这一轮甲醛风波之前,自如一直以一种类金融的方式,实现着同类企业难以企及的规模扩张。自如通过与第三方持牌金融机构合作通道业务,向租客发放用于房租的贷款,并由租客分期还款。这样一来,自如可以一次性获得全年的房屋租金,而其向房东支付房租则一般是以季度为单位。如此一来,便形成资金池,这使得自如在市场上拓展租赁房源时,拥有比其他机构更为充足的弹药。而这还远非终点,通过发行以这些贷款收益权为标的的资产证券化产品,自如再次融资,其用途仍是拓展可供租赁的房源。
 
  自如的创业天才们,将传统的住房租赁业务演绎为一整套时间与资金的配置游戏,并由此获得了飞速的发展。本报记者查阅的法定文件显示,自如将在2018年底前累计发行25亿元的资产证券化产品,而在自如向投资者披露的信息中则显示,截至2016年12月31日,“房租分期小额贷款”的余额已经高达9.9亿元。依靠这一资金配置模式带来的“弹药”,自如的出租房源从2016年底的35万间,在短短两年后的2018年,迅速扩张到了70万间。这一速度,令业界瞠目。
 
  不过,这种类金融的运营模式有着另一面,即对业务周转周期的高要求,由于用于出租的房源系从房东处承租而来,无论出租或是空置,自如均须向房东支付房租,这决定了自如的房源必须以高速度进行周转。而甲醛风波的出现,恰好击中自如这一商业模式的命门。
 
  自如承诺解决这一问题的方式是“室内空气质量检测合格之后方才上线租赁房源”,但受制于室内空气质量监测机构的数量和产能,以及解决室内空气质量的有效性,如果要履行这一承诺,自如租赁房源的周转周期将大为拉长。而在这个被拉长的周期内,自如又必须向房东继续支付房租,不确定的空置期将带来不确定的成本增长,这将拉低资金池的效率,制约资金池形成的规模,继而对市场规模的扩张产生影响——降速,对于自如的创业团队和他们的投资人而言,显然是最不愿意看到的。
 
  一如那些恐慌于甲醛的租客对于自身健康的担忧一样,自如也在“奔命”当中。一旦“降速”甚至“失速”,自如的命运将何去何从?这才是摆在创业团队面前,和解决甲醛问题一样重要的商业问题。
 
  夜里12点,自如品牌部门依旧在紧张地开会,办公楼里面的自如样板间成为他们放松身心的地方,同此前“房租上涨”“租金贷”不同,“甲醛门”直戳长租公寓模式的要害。
 
  8月31日晚,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》文章一经发布,便迅速在互联网热传,这场因甲醛超标而起的自如危机,迅速演变成了全民测甲醛的盛景。自如方面告诉记者,目前正在举公司之力解决甲醛超标问题,不在乎成本,这是个危机也是个转机。
 
  甲醛风波爆发后,自如发出公告,承诺自2018年9月1日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA(中国计量认证)检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后再上架出租,并在自如APP详情页展示检测合格报告。
 
  一长租公寓业内人士告诉记者,保证新增房源检测健康后再上线这条承诺,成本增加幅度非常大,没有企业可以承受这个空置期,甚至没有上规模的企业敢跟进效仿。这一点,自如CEO熊林心里非常清楚,他简单举过一个例子,若一间房一天100元成本,8万间一天就是800万元成本,一个月2.4亿元。
 
  9月11日,自如发布的阶段性说明中介绍,9月1日公司下架九城20603间首次出租房源。这2万多间房源何时能够上线出租,按照承诺,则取决于室内空气质量的合格检测报告出具的速度。但是,突如其来的巨大检测需求,却使这个时间周期面临不确定性。
 
  自如相关负责人告诉记者,近期每天有高新科技环保公司找到他们,希望在治理甲醛方面会有成果,但是收效如何还需实验测定。同时,市面上有CMA资质的检测机构有百余家,自如对接了其中的一半,不过,部分检测机构中途以“要求的产能过高”或“不想承担舆论压力”为由退出。
 
  自如方面提供的一组数据显示,目前自如与全国62家CMA认证空气检测机构开展工作,空气检测最大日均产能1147单。同时,为已申请空气检测、尚在排队中的租客提供空气治理。目前已与71家空气治理机构开展合作,形成空气治理最大日均产能2211单。
 
  自如方面在公告中坦承,目前检测和治理产能严重不足。“目前,检测机构供需缺口非常严重,租客着急,我们比他们还着急,我们房屋检测不出结果来,房源上线的可能都没有,有多少空气检测机构能支持我们,我们能完成多少单,希望自如客不要以恐慌心态面对,耐心将问题提出来,等待陆续解决,一旦形成恐慌,会在流程上和管理上出现非常大的困难,这是我们目前面对的最重要的事情。”上述负责人进一步向记者表示。
 
  而根据自如内部的统计数据,在甲醛风波之前,首次出租的房源在不同城市空置时间不同,平均为25天。二次出租的房源全国释放出来以后,在15天之内可以租出去。这意味着从业主那里收房、装修到租出去只需25天。但记者了解的一些案例表明,在北京这样的城市,自如首次、二次租赁房源的速度,远远低于25天的全国平均值。
 
  这在相当长的时间内造就了自如业务的高速周转。
 
  北京自如资管于2016 年5 月起全面独立运营,独立运作房屋资产管理市场。北京自如资管目前拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线,覆盖了长租与短租市场,同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项生活服务。
 
  在房源拓展方面,北京自如资管主要从三个方面获取房源信息:一是从关联方北京链家房地产经纪有限公司或其他合作中介机构获取房源信息;二是与小区物业合作,由业务拓展团队拓展房源;三是依赖于自如品牌的不断推广,个人业主主动在自如APP或自如官网上报房屋信息,委托自如管理。
 
  自2011年至2017年末,自如先后入驻北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市,其短租产品——自如民宿也已经覆盖全国12个城市。
 
  自如相关负责人向记者承认,在甲醛风波之前,自如对于新出租房源的室内空气质量控制,主要是对供应商的材质和资质是否符合标准进行审核。多位自如租客也都告诉记者,他们在从自如租赁房源时,并未见到自如方面出具过室内空气质量监测报告。也正因如此,才会出现在自如甲醛风波后,租客自发检测室内空气质量的风潮。
 
  记者联系多家具备CMA资质的空气质量检测机构,得到的统一回复是:“因自如这个事,这几天已经约满了。”租户一端如此,自如方面更为困难:“近期每一天,我们的采购疯了一样地在寻找两类机构,一个是检测机构,一个是空气质量治理机构,希望把我们的房源以更快的速度投放市场,如果合格的话。”熊林公开表示,他显然知道,速度,对自如意味着什么。
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